Podsumowanie raportu kwartalnego Grupy Archicom S.A. za III kwartał 2025 roku
Archicom S.A. to jeden z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, działający głównie w dużych miastach. Spółka przeszła w ostatnich latach transformację, koncentrując się już wyłącznie na rynku mieszkaniowym i wycofując się z inwestycji komercyjnych (biurowych).
1. Wyniki finansowe – kluczowe liczby i zmiany
| 3 kwartały 2025 | 3 kwartały 2024 | Zmiana r/r | |
|---|---|---|---|
| Przychody ze sprzedaży (tys. PLN) | 523 353 | 567 588 | -7,8% |
| Zysk operacyjny (tys. PLN) | 39 459 | 108 371 | -63,6% |
| Zysk netto (tys. PLN) | 4 839 | 77 558 | -93,8% |
| Marża brutto na sprzedaży | 37,1% | 38,1% | -1,0 p.p. |
Wyniki finansowe za 9 miesięcy 2025 roku są znacznie słabsze niż rok wcześniej. Spadek przychodów i zysków wynika głównie z mniejszej liczby przekazanych mieszkań oraz wyższych kosztów zarządu (w tym kosztów programu motywacyjnego dla kluczowych pracowników). Dodatkowo, spółka poniosła stratę na sprzedaży budynku biurowego City2.
2. Najważniejsze wydarzenia i umowy
- Sprzedaż nieruchomości City2 we Wrocławiu za 31 mln euro (ok. 134 mln zł) – transakcja zakończyła działalność komercyjną grupy.
- Sprzedaż nieruchomości przy ul. Chłodnej w Warszawie za 96 mln zł netto.
- Emisja obligacji serii M11/2025 o wartości 120 mln zł (wykup: 14 marca 2029).
- Podpisanie aneksu do umowy kredytowej z PKO BP – zwiększenie limitu kredytu w rachunku bieżącym do 240 mln zł i wydłużenie okresu do 30 września 2027.
- Przejęcia spółek: EASS5000, Fit-Out Center Archicom, RPGZ 16 – transakcje o niewielkiej wartości, mające na celu rozwój działalności.
3. Dywidenda
Za 2024 rok wypłacono 3,37 zł na akcję (w tym zaliczka 1,41 zł wypłacona w listopadzie 2024, reszta – 1,96 zł – w listopadzie 2025). Łączna kwota przeznaczona na dywidendę to 197,1 mln zł.
4. Struktura akcjonariatu i zarząd
- Echo Investment S.A. (bezpośrednio i pośrednio) posiada 75,95% głosów na walnym zgromadzeniu.
- Brak zmian w zarządzie i radzie nadzorczej w ostatnim kwartale.
- Wprowadzono długoterminowy program motywacyjny dla kluczowych osób (do 1,21% kapitału zakładowego w akcjach).
5. Plany rozwojowe i inwestycyjne
- Archicom ma zabezpieczony portfel gruntów pozwalający na budowę ok. 8 600 mieszkań w największych miastach Polski.
- W 2025 r. rozpoczęto budowę 2 039 mieszkań, a zakończono 744 mieszkania.
- W przygotowaniu są kolejne duże projekty mieszkaniowe w Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.
6. Ryzyka i zagrożenia
- Spadek popytu – rynek mieszkaniowy w Polsce jest w fazie stabilizacji, ale ograniczona podaż gruntów i niepewność regulacyjna mogą negatywnie wpłynąć na przyszłe wyniki.
- Wysoki poziom zadłużenia – wskaźnik długu netto do kapitałów własnych wzrósł do 60,5% (rok temu: 50,3%), a wskaźnik długu netto do EBITDA do 15,0 (rok temu: 3,73). Wynika to z intensywnych zakupów gruntów i finansowania rozwoju przez emisje obligacji.
- Ryzyko koncentracji akcjonariatu – dominacja Echo Investment może ograniczać wpływ mniejszościowych akcjonariuszy.
- Ryzyka makroekonomiczne – zmiany stóp procentowych, inflacja, bezrobocie, dostępność kredytów hipotecznych.
- Ryzyka regulacyjne – zmiany prawa budowlanego, podatkowego, planowania przestrzennego.
7. Segmenty działalności
- Archicom działa już wyłącznie na rynku mieszkaniowym – działalność komercyjna (biurowa) została zakończona.
- Sprzedaż mieszkań jest rozproszona – nie ma pojedynczych dużych klientów.
8. Przepływy pieniężne
- W 2025 r. ujemne przepływy z działalności operacyjnej (-52 mln zł), co wynika z dużych inwestycji w grunty i projekty.
- Stan środków pieniężnych na koniec września 2025: 62,5 mln zł (rok temu: 116,6 mln zł).
Publikacja raportu kwartalnego: 24 listopada 2025
Wypłata dywidendy (druga transza): 17 listopada 2025
Dzień dywidendy: 15 września 2025
Wykup obligacji serii M7/2023: 17 marca 2025
Emisja obligacji serii M11/2025: 14 marca 2025 (wykup: 14 marca 2029)
Zawarcie aneksu do umowy kredytowej z PKO BP: 11 lutego 2025 (kredyt do 30 września 2027)
Sprzedaż nieruchomości City2: 23 czerwca 2025
Sprzedaż nieruchomości przy ul. Chłodnej: 10 kwietnia 2025
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy: 25 czerwca 2025
Początek programu motywacyjnego (przyznanie akcji): 17 lipca 2025
Podsumowanie dla inwestorów:
Archicom jest w fazie intensywnego rozwoju, inwestując w nowe grunty i projekty mieszkaniowe. Wyniki finansowe za 2025 rok są wyraźnie słabsze niż rok wcześniej, głównie przez mniejszą liczbę przekazanych mieszkań i wyższe koszty. Spółka wypłaciła wysoką dywidendę, ale jednocześnie znacząco wzrosło jej zadłużenie. Największymi ryzykami są: spadek popytu na mieszkania, ograniczona dostępność gruntów, wysokie zadłużenie i duża zależność od głównego akcjonariusza. Z drugiej strony, Archicom ma zabezpieczony portfel inwestycji na kilka lat do przodu, co daje szansę na poprawę wyników w kolejnych latach, jeśli sytuacja na rynku mieszkaniowym się ustabilizuje.
Wyjaśnienia pojęć:
- Marża brutto – różnica między przychodami ze sprzedaży a kosztami bezpośrednimi tej sprzedaży, pokazuje, ile spółka zarabia na sprzedaży przed kosztami zarządu i innymi wydatkami.
- EBITDA – zysk operacyjny powiększony o amortyzację, pokazuje, ile spółka zarabia na podstawowej działalności przed kosztami finansowymi i podatkami.
- Wskaźnik długu netto do EBITDA – pokazuje, ile lat spółka musiałaby pracować na spłatę zadłużenia, gdyby cały zysk operacyjny przeznaczała na ten cel. Im wyższy wskaźnik, tym większe ryzyko finansowe.
- Program motywacyjny – system wynagradzania kluczowych pracowników akcjami spółki, mający zachęcić ich do długoterminowego zaangażowania.
- Dywidenda – część zysku wypłacana akcjonariuszom.