Skonsolidowany raport roczny GTC za 2025

GTC opublikowało skonsolidowany raport roczny za 2025 rok. Najważniejsza informacja dla inwestorów jest taka, że spółka przeszła z zysku netto 53,0 mln EUR w 2024 r. do straty netto 154,6 mln EUR w 2025 r.. Główną przyczyną nie był załamanie sprzedaży najmu, ale przede wszystkim duży spadek wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wyraźnie wyższe koszty finansowania długu.

W praktyce oznacza to, że podstawowy biznes najmu pozostał dość stabilny, ale wynik końcowy został mocno obciążony przez przecenę aktywów i droższe finansowanie. Dla inwestora to sygnał, że problemem nie jest tylko bieżąca działalność operacyjna, ale też wartość majątku i koszt obsługi zadłużenia.

Na poziomie operacyjnym obraz jest mieszany. Przychody wzrosły do 202,1 mln EUR, głównie dzięki pełnemu ujęciu niemieckiego portfela mieszkań na wynajem. Jednocześnie bez wpływu Niemiec spółka wskazuje spadek przychodów z najmu i usług o 5% rok do roku, m.in. po sprzedaży części aktywów oraz po wyprowadzce części najemców z wybranych biurowców w Polsce i na Węgrzech. To pokazuje, że wzrost raportowany nie wynikał wyłącznie z poprawy istniejącego portfela.

To oznacza, że spółka ma dziś wyższe zadłużenie i niższy kapitał własny niż rok wcześniej. Z punktu widzenia inwestora zwiększa to wrażliwość firmy na stopy procentowe, refinansowanie długu i dalsze zmiany wyceny nieruchomości.

Najmocniej w wynik uderzyła strata z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych: 147,1 mln EUR wobec 4,7 mln EUR rok wcześniej. Sama aktualizacja wartości ukończonych nieruchomości inwestycyjnych wyniosła -110,6 mln EUR, z czego największe spadki dotyczyły Węgier (-52,4 mln EUR) i Polski (-51,2 mln EUR). Dodatkowo koszty finansowe wzrosły do 94,3 mln EUR z 43,7 mln EUR, a średnie ważone oprocentowanie długu podniosło się do 4,56% z 3,45%.

W praktyce oznacza to, że nawet przy stabilnym najmie spółka płaci dziś dużo więcej za finansowanie, a część nieruchomości jest wyceniana ostrożniej niż rok temu. To ogranicza przestrzeń do poprawy wyniku netto w krótkim terminie.

Jednocześnie raport zawiera też kilka elementów wspierających płynność. Spółka podkreśla, że po dniu bilansowym zrefinansowała znaczną część krótkoterminowego zadłużenia. W 2025 r. przeprowadzono emisję zabezpieczonych obligacji o wartości 455,0 mln EUR z terminem wykupu w październiku 2030 r., a po zakończeniu roku refinansowano także kredyty bankowe. Zarząd wskazuje, że na dzień zatwierdzenia raportu refinansowana została kwota 634,2 mln EUR krótkoterminowych kredytów i obligacji, a dodatkowo po zakończeniu roku refinansowano kredyty bankowe o wartości 330,5 mln EUR.

To ważne, bo na koniec 2025 r. kapitał obrotowy netto był ujemny i wyniósł 515,5 mln EUR. Sama ta liczba mogłaby wyglądać bardzo niepokojąco, ale spółka wyjaśnia, że wynikała głównie z klasyfikacji części długu jako krótkoterminowego przed refinansowaniem. Dla inwestora oznacza to, że ryzyko płynności było istotne, ale według spółki zostało częściowo ograniczone już po końcu roku.

W portfelu nieruchomości widać też dalsze porządkowanie aktywów. W 2025 r. GTC sprzedało m.in. działkę w Warszawie za 55,0 mln EUR, spółkę Glamp d.o.o. Beograd za 22,7 mln EUR, grunt i nieruchomość GTC Future na Węgrzech za 19,0 mln EUR, a także działkę z budynkiem biurowym w budowie Matrix D w Zagrzebiu za 13,3 mln EUR. Zarząd otwarcie wskazuje, że priorytetem jest delewarowanie, czyli zmniejszanie zadłużenia poprzez sprzedaż wybranych aktywów.

Ważna jest też sytuacja niemieckiego portfela mieszkań. GTC przyznaje wprost, że rozpoczęło przegląd możliwości sprzedaży części tego portfela i jednocześnie zaznacza ryzyko, że osiągnięte ceny mogą być w niektórych przypadkach znacznie niższe od wartości księgowej aktywów. To jeden z bardziej istotnych sygnałów ostrzegawczych w całym raporcie, bo może oznaczać dalszą presję na wyniki, jeśli sprzedaże będą realizowane poniżej obecnych wycen.

W obszarze zarządczym doszło do dużych zmian. W 2025 r. odwołano poprzedniego prezesa, następnie powołano Małgorzatę Czaplicką, która później zrezygnowała, a funkcję prezesa objął Botond Rencz. Zmieniono też skład zarządu odpowiedzialnego za finanse i operacje. Dla inwestora oznacza to, że spółka jest w trakcie wyraźnej zmiany kierunku zarządzania, z naciskiem na stabilizację, refinansowanie i sprzedaż aktywów.

Jeśli chodzi o dywidendę, raport potwierdza, że 24 czerwca 2025 r. walne zgromadzenie zdecydowało o pozostawieniu w spółce całego zysku netto za 2024 r. w wysokości 120,1 mln PLN (czyli 27,9 mln EUR). To oznacza brak wypłaty dla akcjonariuszy z zysku za 2024 r. Z perspektywy inwestora jest to spójne z obecną strategią ochrony płynności i ograniczania zadłużenia.

Ogólny obraz raportu jest więc ostrożny i raczej negatywny: podstawowy biznes najmu nadal działa, ale spółka mierzy się z wysokim zadłużeniem, drogim finansowaniem, dużą przeceną nieruchomości i ryzykiem sprzedaży części aktywów poniżej wartości księgowej. Pozytywem jest to, że zarząd aktywnie refinansuje dług i zwiększył zasoby gotówki, ale na dziś ważniejsze wydają się ryzyka niż krótkoterminowe szanse.

Wyjaśnienie trudniejszych pojęć: aktualizacja wartości nieruchomości oznacza zmianę wyceny majątku do bieżących warunków rynkowych; nie zawsze oznacza realną stratę gotówki, ale wpływa na wynik. LTV to relacja zadłużenia do wartości nieruchomości — im wyższa, tym większe obciążenie długiem. Refinansowanie oznacza zastąpienie starego długu nowym, zwykle z innym terminem spłaty. Kapitał obrotowy netto to różnica między aktywami krótkoterminowymi a zobowiązaniami krótkoterminowymi; ujemna wartość może oznaczać presję na płynność, jeśli nie ma dostępu do finansowania.