Raport półroczny MLP GROUP SA za 2025

MLP Group S.A. – Podsumowanie półrocznego raportu finansowego za I półrocze 2025 roku

MLP Group S.A. to deweloper i zarządca nowoczesnych parków logistycznych i magazynowych w Polsce, Niemczech, Austrii i Rumunii. Spółka koncentruje się na stabilnym wzroście, inwestując głównie w projekty miejskie (City Logistics) oraz duże magazyny (Big Box) w kluczowych aglomeracjach.

Najważniejsze informacje finansowe (I półrocze 2025 vs. I półrocze 2024):

Kluczowe wydarzenia i działania operacyjne:

• Oddano do użytku 93 tys. m² nowej powierzchni magazynowej w I półroczu 2025.
• W trakcie budowy i przygotowania jest 275 tys. m² powierzchni, z potencjałem przychodów 25,7 mln EUR rocznie.
• Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie 4,8%, a wskaźnik retencji najemców to 99%.
• W I półroczu podpisano nowe umowy najmu na 101 784 m² (w tym 76 157 m² już podpisane, reszta do końca sierpnia).
• Wartość portfela nieruchomości wzrosła o 6% do 5,8 mld PLN.
• MLP rozwija projekty w Niemczech, Austrii, Rumunii i Polsce, z naciskiem na logistykę miejską.
• W I półroczu 2025 spółka wykupiła obligacje serii C o wartości 45 mln EUR.
• MLP rozwija własne instalacje fotowoltaiczne – moc zainstalowana to 8,7 MWp, kolejne 4,5 MWp w realizacji do końca 2025.

Zmiany w strukturze akcjonariatu i zarządzie:

• Brak istotnych zmian w akcjonariacie – głównym akcjonariuszem pozostaje CAJAMARCA Holland BV (42,69%).
• W czerwcu 2025 zmiana w Radzie Nadzorczej – Jan Woźniak powołany w miejsce Macieja Matusiaka.

Nowe umowy i klienci:

• W I półroczu 2025 podpisano znaczące umowy z generalnymi wykonawcami na budowę nowych parków logistycznych (m.in. Gelsenkirchen, Pruszków VI).
• 10 największych najemców odpowiada za 29% przychodów (spadek z 34% rok wcześniej) – rośnie dywersyfikacja bazy klientów.

Plany rozwojowe i inwestycyjne:

• W 2025 r. planowane oddanie do użytku 250–300 tys. m² nowych powierzchni.
• Ekspansja na rynku niemieckim i austriackim – udział tych rynków w przychodach z najmu przekroczy 50%.
• Nowe projekty w Polsce: Bieruń West, Rzeszów, Pruszków II, Poznań (II etap), Łódź (II etap).
• MLP planuje wejście na rynek instrumentów dłużnych na początku 2026 r.

Ryzyka i zagrożenia:

• Wysoka ekspozycja na rynek polski (74% portfela wg wartości), co zwiększa ryzyko koncentracji geograficznej.
• Ryzyko kursowe (EUR/PLN), choć większość przychodów i zobowiązań jest w euro.
• Ryzyko wzrostu kosztów budowy, energii i podatków – częściowo przenoszone na najemców dzięki indeksacji czynszów do inflacji.
• Ryzyko związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę i zmianami prawa.
• Ryzyko płynności – spadek środków pieniężnych, ale wskaźniki płynności pozostają na bezpiecznym poziomie.
• Trwa spór sądowy o opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów (potencjalna kwota: 41 mln PLN), utworzona rezerwa: 12,2 mln PLN.

Wyniki odbiegające od oczekiwań:

• Znaczny spadek zysku netto (-72%) – głównie przez niższy zysk z wyceny nieruchomości (tzw. przeszacowanie), co jest efektem stabilizacji rynku i kursów walut.
• Wyniki operacyjne (EBITDA, przychody) rosną stabilnie, co potwierdza siłę podstawowego biznesu.

Wskaźniki finansowe i zadłużenie:

• Wskaźnik LTV (zadłużenie do wartości nieruchomości) na poziomie 43,3% – bezpieczny poziom dla branży nieruchomości.
• Wskaźnik pokrycia odsetek (ICR) na poziomie 1,6x – oznacza, że spółka generuje wystarczające środki na obsługę długu.
• Blisko 85% kredytów i obligacji zabezpieczonych przed ryzykiem zmienności stóp procentowych.

ESG i zrównoważony rozwój:

• MLP Group rozwija własne instalacje fotowoltaiczne, dąży do neutralności klimatycznej i certyfikacji budynków (BREEAM, DGNB).
• Wszystkie nowe budynki w Polsce korzystają z energii odnawialnej.

Wyjaśnienia trudniejszych pojęć:

• EBITDA – zysk operacyjny przed odsetkami, podatkami i amortyzacją; pokazuje, ile firma zarabia na podstawowej działalności.
• LTV (Loan to Value) – stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości; im niższy, tym bezpieczniej dla firmy.
• ICR (Interest Coverage Ratio) – ile razy firma może pokryć odsetki z zysku operacyjnego; im wyższy, tym lepiej.
• Przeszacowanie nieruchomości – zmiana wartości nieruchomości w księgach, która wpływa na zysk netto, ale nie oznacza faktycznego przepływu gotówki.
• EPRA Earnings – zysk operacyjny według standardów branżowych, wyłączający jednorazowe zdarzenia i przeszacowania.
• Yield on cost – oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej, liczona jako stosunek rocznego czynszu do kosztu budowy.

Podsumowanie dla inwestorów:

MLP Group utrzymuje stabilny wzrost operacyjny i inwestuje w nowe projekty, szczególnie w Europie Zachodniej. Wyniki operacyjne są dobre, ale zysk netto spadł przez niższe przeszacowanie nieruchomości. Spółka ma bezpieczny poziom zadłużenia i dobrze zabezpiecza się przed ryzykiem finansowym. Największe ryzyka to koncentracja na rynku polskim, zmienność kursów walut i potencjalne spory sądowe. Plany rozwoju i inwestycje w zieloną energię mogą być szansą na dalszy wzrost wartości spółki.