Skonsolidowany raport kwartalny PHN S.A. za Q1 2026

PHN opublikował skonsolidowany raport kwartalny za I kwartał 2026, który pokazuje wyraźnie słabszy wynik niż rok wcześniej. Przychody operacyjne spadły do 160,7 mln PLN z 223,8 mln PLN, a zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej obniżył się do 15,2 mln PLN z 185,6 mln PLN. Trzeba jednak pamiętać, że baza porównawcza z 2025 roku była wyjątkowo wysoka przez jednorazowy zwrot VAT i odsetki, które mocno podbiły ubiegłoroczny wynik.

W praktyce oznacza to, że biznes w tym kwartale zarobił mniej niż rok temu, ale skala spadku jest częściowo efektem bardzo mocnego, jednorazowo zawyżonego wyniku w Q1 2025. Dla inwestora ważne jest to, że po oczyszczeniu z takich zdarzeń wyniki też są słabsze, więc nie jest to wyłącznie efekt księgowy.

Najstabilniejszym obszarem pozostał najem. Przychody z najmu wyniosły 67,9 mln PLN wobec 69,0 mln PLN rok wcześniej, a wynik z najmu spadł nieznacznie do 38,0 mln PLN z 40,2 mln PLN. To sugeruje, że podstawowy biznes oparty o nieruchomości działa dość stabilnie, choć spółka odczuwa wyższe koszty utrzymania budynków, zwłaszcza energii i ogrzewania.

Ta tabela pokazuje, że największe pogorszenie widać w deweloperce i budownictwie. W praktyce oznacza to mniejszą liczbę przekazanych mieszkań oraz słabszą rentowność usług budowlanych. Segment budowlany wszedł nawet pod kreskę, co może ciążyć na wynikach, jeśli sytuacja się utrzyma.

Pozytywnym elementem raportu jest dodatnia zmiana wartości nieruchomości inwestycyjnych o 31,8 mln PLN, podczas gdy rok wcześniej było to -46,8 mln PLN. Portfel nieruchomości inwestycyjnych wzrósł do 3 760,4 mln PLN. To wspiera wynik i pokazuje, że wartość aktywów nieruchomościowych nie pogorszyła się, a wręcz wzrosła.

Z drugiej strony pogorszyła się płynność. Środki pieniężne spadły do 66,0 mln PLN z 97,6 mln PLN na koniec 2025 roku, a łącznie gotówka i krótkoterminowe aktywa finansowe zmniejszyły się do 109,5 mln PLN z 130,9 mln PLN. Jednocześnie zobowiązania krótkoterminowe wzrosły do 930,0 mln PLN z 616,0 mln PLN. Spółka wyjaśnia, że to głównie efekt przesunięcia części długu z długoterminowego do krótkoterminowego przed terminem wykupu lub spłaty, a nie nagłego nowego zadłużenia.

W praktyce oznacza to, że bilans pozostaje duży i oparty na nieruchomościach, ale krótkoterminowa presja finansowa jest większa niż na koniec ubiegłego roku. Dla inwestora to sygnał, że trzeba obserwować refinansowanie długu i poziom gotówki w kolejnych kwartałach.

W przepływach pieniężnych widać dodatnie środki z działalności operacyjnej na poziomie 30,9 mln PLN, ale dużo niższe niż rok wcześniej, gdy było to 214,7 mln PLN. Tu znów działa efekt jednorazowego zwrotu VAT w 2025 roku. Spółka nadal inwestuje, wydając 15,8 mln PLN netto na działalność inwestycyjną, a z działalności finansowej odpłynęło 46,7 mln PLN.

W działalności operacyjnej i rozwojowej PHN kontynuuje strategię „Nowy Start” na lata 2025-2030. Spółka rozwija projekty mieszkaniowe, biurowe, logistyczne i PRS. W Q1 2026 uzyskano pozwolenie na użytkowanie biurowca VENA w Warszawie, którego poziom komercjalizacji na koniec marca wyniósł blisko 20%. Trwają też przygotowania do projektu NOWE INTRACO. W mieszkaniówce w budowie są trzy inwestycje, które mają dostarczyć 390 mieszkań, a w planach są kolejne projekty w Warszawie, Gdyni, Wrocławiu i Krakowie.

Ważne jest też to, że po dniu bilansowym, 21 maja 2026, spółka wyemitowała obligacje serii F o wartości 120,0 mln PLN, a 22 maja 2026 spłaciła obligacje serii C o wartości 100,0 mln PLN. To pokazuje, że PHN aktywnie zarządza finansowaniem i roluje część zadłużenia, co jest istotne przy dużym portfelu nieruchomości.

Akcjonariat pozostaje stabilny. Skarb Państwa kontroluje 71,94% akcji, PTE Allianz Polska ma 9,96%, a Nationale-Nederlanden OFE 5,62%. Raport nie pokazuje zmian w zarządzie ani informacji o dywidendzie. Spółka podała też, że nie publikowała prognoz wyników finansowych.

Najważniejsze ryzyka wskazane przez spółkę to: pozyskanie finansowania, sprzedaż mieszkań, poziom komercjalizacji nieruchomości, wzrost kosztów utrzymania, ryzyko płynności, kursy walut i stopy procentowe oraz zmiany prawne i podatkowe. Dodatkowo w raporcie przypomniano o niepewnościach podatkowych i prawnych dotyczących części aktywów, choć na dzień raportu spółka nie wskazuje istotnych nowych postępowań sądowych.

Ogólny obraz raportu jest ostrożnie negatywny: podstawowy biznes najmu wygląda stabilnie, wartość nieruchomości wzrosła, a spółka realizuje projekty rozwojowe, ale wyniki rok do roku są dużo słabsze, segment budowlany jest stratny, a krótkoterminowa presja na płynność i obsługę długu jest wyraźniejsza niż na koniec 2025 roku.

Wyjaśnienie pojęć: EBITDA to uproszczony wynik operacyjny przed amortyzacją, pokazujący jak firma zarabia na podstawowej działalności. Skorygowana EBITDA pomija dodatkowo zmiany wyceny nieruchomości, więc lepiej pokazuje „zwykły” biznes. Wartość godziwa nieruchomości to szacowana rynkowa wartość posiadanych budynków i gruntów. Komercjalizacja oznacza poziom wynajęcia lub zakontraktowania powierzchni. Rolowanie długu oznacza spłatę starego finansowania nowym finansowaniem.