Raport finansowy Warimpex 2025

Warimpex opublikował skonsolidowany raport roczny za 2025 r. Wyniki pokazują wyraźną poprawę rentowności, mimo że sprzedaż lekko spadła. Najważniejsza zmiana to przejście z bardzo słabego wyniku operacyjnego rok wcześniej do dodatniego EBIT oraz dużo mniejszej straty netto. Dla inwestorów to sygnał, że spółka poprawiła jakość biznesu, ale nadal nie wyszła jeszcze na trwały zysk netto.

W praktyce oznacza to, że spółka zarabia operacyjnie wyraźnie lepiej niż rok wcześniej, ale gotówki z bieżącej działalności było dużo mniej. To ważne, bo poprawa wyniku księgowego nie zawsze oznacza równie mocną poprawę przepływów pieniężnych.

Najmocniejszą częścią biznesu były nieruchomości biurowe. Przychody z tego segmentu wzrosły do 14,3 mln EUR z 13,2 mln EUR, głównie dzięki nowym najemcom i lepszemu wykorzystaniu budynku Mogilska 35. Jednocześnie segment hotelowy osłabł: przychody hoteli spadły do 4,5 mln EUR z 6,1 mln EUR, głównie przez słabsze obłożenie hotelu w Darmstadt.

To oznacza, że dziś głównym wsparciem dla wyników są biura, a nie hotele. Dla inwestora to ważne, bo pokazuje, które aktywa realnie ciągną grupę w górę, a które nadal obciążają wyniki.

Duży wpływ na poprawę wyniku miała też dodatnia wycena nieruchomości inwestycyjnych. W 2025 r. wynik z wyceny wyniósł 4,2 mln EUR, podczas gdy rok wcześniej spółka miała stratę z wyceny 8,3 mln EUR. Część poprawy dotyczy nieruchomości w Krakowie, w tym projektu Mogilska 31, który zyskał po uzyskaniu pozwolenia na budowę. To pomaga wynikom, ale inwestor powinien pamiętać, że wycena nieruchomości to nie to samo co gotówka wpływająca na konto.

Spółka rozwija nowy kierunek działalności: mieszkania w Polsce. Projekt MOG31 / Mogilska 31 Living w Krakowie obejmuje około 8 000 m², 145 mieszkań, lokale usługowe i 203 miejsca parkingowe. Sprzedaż ruszyła w grudniu 2025, a według raportu już około jedna trzecia mieszkań została sprzedana lub zarezerwowana. To może być ważny motor przyszłych wpływów, ale jednocześnie spółka sama wskazuje ryzyka: koszty budowy, terminy realizacji i możliwość sprzedaży mieszkań po zakładanych cenach.

Bilans pozostaje dość mocno oparty na długu. Zobowiązania wzrosły do 169,3 mln EUR z 156,1 mln EUR, a udział kapitału własnego spadł do 30% z 32%. Jednocześnie spółka przeprowadziła w 2025 r. emisje obligacji, w tym jedną w Polsce, i podaje, że wszystkie wskaźniki wymagane przez umowy finansowe były na koniec roku spełnione. To ogranicza krótkoterminowe ryzyko finansowe, ale wyższy dług nadal pozostaje elementem, który inwestor powinien obserwować.

Po stronie operacyjnej widać też kilka pozytywnych sygnałów: Mogilska 35 Office była na koniec roku wynajęta w 99% wobec 71% rok wcześniej, ekonomiczny wskaźnik wynajmu całego portfela wzrósł do 87% z 84%, a wartość portfela nieruchomości GAV zwiększyła się do 241,2 mln EUR z 229,7 mln EUR. Z drugiej strony hotel w Darmstadt miał słabszy rok: obłożenie spadło do 45% z 57%, a średnia cena pokoju obniżyła się o 14%.

W akcjonariacie nie widać dużej rewolucji, ale raport pokazuje aktualny układ udziałów. Na 10 kwietnia 2026 największe pakiety mieli m.in. Franz Jurkowitsch 25%, Georg Folian wraz z Bocca Privatstiftung 25%, a akcjonariat rozproszony wraz z Amber Privatstiftung 41%. Spółka posiada też 1 939 280 akcji własnych, czyli 3,59% kapitału.

W organach spółki nie doszło do zmian w zarządzie, ale w radzie nadzorczej odszedł dr Thomas Aistleitner z dniem 5 czerwca 2025, a liczba członków rady została zmniejszona z pięciu do czterech. Nie wygląda to na zmianę strategiczną, raczej na zmianę organizacyjną.

Perspektywy na 2026 r. zarząd ocenia jako pozytywne. Spółka liczy na dalszą poprawę wyników dzięki pełnemu najemowi biurowca Mogilska 35, postępom projektu mieszkaniowego MOG31 oraz stabilizacji hotelu w Darmstadt po rebrandingu do ibis Styles. Jednocześnie raport otwarcie wskazuje ryzyka: słabszy popyt na biura, presję na czynsze, ryzyka budowlane i finansowe, koszty związane z klimatem i możliwe pogorszenie wycen mniej efektywnych energetycznie nieruchomości.

Prościej mówiąc: spółka wyraźnie poprawiła wyniki, szczególnie w części biurowej, i otwiera sobie nową ścieżkę wzrostu przez mieszkania w Polsce. Nadal jednak ma stratę netto, niższe przepływy gotówkowe i istotne zadłużenie, więc poprawa jest realna, ale jeszcze nie oznacza pełnego rozwiązania wszystkich problemów.

Wyjaśnienie trudniejszych pojęć: EBITDA to wynik firmy przed odsetkami, podatkami i amortyzacją — pokazuje, jak działa podstawowy biznes. EBIT to wynik operacyjny po amortyzacji. GAV to szacowana łączna wartość nieruchomości. EPRA NTA to przybliżona wartość majątku netto przypadająca na akcję, często używana w spółkach nieruchomościowych. Wycena nieruchomości to księgowe przeszacowanie wartości aktywów — może poprawiać wynik, ale nie oznacza automatycznie wpływu gotówki.