Raport roczny WARIMPEX 2025

Warimpex opublikował raport roczny za 2025 r. i pokazał wyraźną poprawę wyników operacyjnych, choć spółka nadal zakończyła rok stratą. Najważniejsze jest to, że biznes nieruchomości biurowych działa lepiej niż rok wcześniej, a słabszy pozostaje segment hotelowy. Spółka rozwija też nowy kierunek wzrostu: projekt mieszkaniowy MOG31 w Krakowie.

W praktyce oznacza to, że spółka wciąż nie zarabia „na czysto”, ale jej sytuacja operacyjna jest dużo lepsza niż rok wcześniej. Szczególnie ważny jest powrót dodatniego EBIT, bo pokazuje poprawę podstawowego biznesu i wycen nieruchomości.

Najmocniejszą częścią grupy były biura. Przychody z nieruchomości inwestycyjnych wzrosły do 14,3 mln EUR z 13,2 mln EUR, głównie dzięki nowym najemcom i lepszemu wynajęciu budynku Mogilska 35 Office. Na koniec roku ten obiekt był praktycznie w pełni wynajęty, a spółka wskazuje, że w 2026 r. ma on istotnie wspierać wyniki.

To oznacza, że wzrost w biurach nie wystarczył do pełnego zrównoważenia słabszych hoteli i niższych przychodów z działalności deweloperskiej. Dla inwestora to sygnał, że dziś głównym filarem Warimpexu są biura, a nie hotelarstwo.

Segment hotelowy wyraźnie osłabł. Przychody spadły o 26%, a EBITDA tego segmentu zeszła poniżej zera do -25 tys. EUR wobec 924 tys. EUR rok wcześniej. Głównym problemem był hotel w Darmstadt: obłożenie spadło do 45% z 57%, a średnia cena pokoju obniżyła się o 14%. Spółka liczy jednak na stabilizację po zmianie operatora i rebrandingu na ibis Styles od kwietnia 2026.

Dużym plusem raportu jest poprawa wyniku operacyjnego dzięki dodatniej wycenie nieruchomości. Pozycja „depreciation, amortisation and remeasurement” wyniosła +2,8 mln EUR wobec -9,7 mln EUR rok wcześniej. Pomogły głównie nieruchomości w Krakowie, w tym projekt MOG31, który zyskał po uzyskaniu pozwolenia na budowę. To poprawia obraz bilansu, ale inwestor powinien pamiętać, że taka poprawa nie oznacza jeszcze wpływu gotówki na konto.

Spółka rozwija nowy obszar działalności: mieszkania na sprzedaż w Polsce. Projekt MOG31 w Krakowie ma około 8 tys. m2, 145 mieszkań, lokale handlowe i 203 miejsca parkingowe. Pozwolenie na budowę wydano w październiku 2025, budowa ruszyła w marcu 2026, a zakończenie planowane jest na połowę 2028 r. Spółka podaje, że od startu sprzedaży w grudniu 2025 r. ponad 1/3 mieszkań została już sprzedana lub zarezerwowana. To ważna szansa na przyszłe przychody, ale wpływ na wynik pojawi się dopiero przy przekazaniu mieszkań.

Bilans pozostaje dość stabilny, choć zadłużenie wzrosło. Aktywa ogółem zwiększyły się do 240,4 mln EUR, ale kapitał własny lekko spadł do 71,1 mln EUR. Zobowiązania wzrosły do 169,3 mln EUR z 156,1 mln EUR, a przepływy operacyjne spadły do 2,4 mln EUR z 15,9 mln EUR. Spółka tłumaczy to tym, że rok 2024 był zaburzony sprzedażą aktywów rosyjskich. Dla inwestora ważne jest jednak to, że gotówki na koniec roku było niewiele: 1,5 mln EUR.

W 2025 r. Warimpex pozyskał też finansowanie dłużne. Wśród najważniejszych wydarzeń była udana emisja obligacji w Polsce o wartości 4,9 mln EUR. To wspiera finansowanie projektów, ale jednocześnie oznacza dalszą zależność od długu i kosztów odsetkowych. Wynik finansowy nadal był wyraźnie ujemny i wyniósł -6,5 mln EUR, choć był lepszy niż rok wcześniej.

W akcjonariacie nie widać dużych zmian progowych w sensie raportów o przekroczeniu udziałów, ale raport pokazuje strukturę właścicielską na 10 kwietnia 2026: około 25% ma Franz Jurkowitsch, około 25% Georg Folian, a 41% stanowi free float. Kurs akcji na koniec 2025 r. wyniósł 0,452 EUR, co oznacza spadek o 21% rok do roku. To pokazuje, że mimo poprawy wyników rynek nadal ostrożnie patrzy na spółkę.

W organach spółki nie doszło do zmian w zarządzie. W radzie nadzorczej odszedł Thomas Aistleitner ze skutkiem na 5 czerwca 2025, a liczba członków rady została zmniejszona z pięciu do czterech. To raczej zmiana organizacyjna niż sygnał strategicznego zwrotu.

Najważniejsze ryzyka opisane przez spółkę to: możliwe trudności z wynajmem powierzchni biurowych, presja na czynsze, słabość rynku hotelowego, ryzyko kosztów i opóźnień przy projektach deweloperskich, ryzyko stóp procentowych i walut, a także ryzyka klimatyczne i regulacyjne związane z efektywnością energetyczną budynków. Spółka wprost wskazuje też, że mniej „zielone” budynki mogą w przyszłości być trudniejsze do sfinansowania i mniej warte.

Podsumowując: raport jest umiarkowanie pozytywny. Warimpex wyraźnie poprawił wyniki, ograniczył stratę i ma dobrze wynajęte biura, ale nadal jest pod presją słabego hotelu w Niemczech, wysokiego zadłużenia i niskiej gotówki. Największą szansą na kolejne lata jest projekt mieszkaniowy w Krakowie, który może stać się nowym źródłem zysków, jeśli zostanie zrealizowany zgodnie z planem.

Wyjaśnienie trudniejszych pojęć: EBITDA to wynik firmy przed odsetkami, podatkami i amortyzacją — pokazuje, jak działa sam biznes operacyjny. EBIT to wynik operacyjny po uwzględnieniu amortyzacji i wycen. EPRA NTA i NNNAV to uproszczone wskaźniki pokazujące wartość majątku netto przypadającą na akcję, często używane w spółkach nieruchomościowych. GAV to łączna wartość nieruchomości. Free float oznacza akcje będące w obrocie giełdowym, poza rękami głównych akcjonariuszy.